一大波很實用的物業服務權責劃分常識問答
我們常常可以看到這樣的現象：一些業主因為對小區的物業服務不滿意而拒絕交納物業費，他們拒交費用的理由也是多種多樣的，有的因為小區環境衛生差、有的因為公共設施受損沒人維修、有的因為家里失竊、還有的則是因為房屋漏水等等，因為物業服務企業未能解決這些問題所以拒交物業費。這部分業主大多認為：“我不管是誰的責任，我交了物業費，有事就應該找物業服務企業，他們解決不了就不交物業費。”這種想法無視法律和契約，隨意放大了物業服務企業的責任和權利，帶有強烈的個人情緒，是不理性不科學的。那么，物業管理區域內發生的糾紛與矛盾，物業服務企業究竟是否應該承擔責任?首先應弄明白糾紛矛盾的發生與物業服務之間的關系，其次還應明晰物業服務的職責、義務界限等內容，本文特整理了一些常識問答以供參考。
問：業主有權審查物業服務企業的收支嗎?
答：沒有。只有業主委員會可以請有關審計部門進行審計。因為一般的業主不具備專業的財務資質，即使是專業財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。
問：物業企業能夠對業主進行各類罰款嗎?
答：不能。對于業主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為，物業企業都不能罰款。罰款是一種行政處罰行為，只有特定的行政執法單位才能對公民進行罰款，其他個人、企業一律不得對他人進行罰款處罰。
問：業主家中被盜，物業企業是否一定要賠償?
答：要分情況討論。《物業管理條例》第四十七條，“物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。”但是，保安服務內容不包含對住戶室內財產的安全保衛工作。物業企業收取的保安費僅用于維持小區公共秩序和日常巡視，并非是對小區內特定的人、財、物予以管理。只要保安服務達到規定的要求，物業企業就沒有法律責任。
問：住在底層的業主需要交電梯費嗎?
答：高層住宅中的首層住戶在沒有特殊約定的前提下，應該與其他樓層住戶一樣，承擔電梯運行維護費。
一棟住宅按所有權可劃分為兩部分，即專有部分和共有部分。專有部分是指各產權人獨立使用的單元空間，共有部分是指不屬于單個產權人所有而供全體產權人使用的空間、部位、設施和設備。高層住宅的電梯系統屬共有部分中的共用設備，共有部分的特性是：產權上屬全體產權人所有，功能上供全體產權人使用，實物形態上不能分割給各產權人。按照我國現行物業管理的有關政策規定，住宅專有部分由產權人自行負責維護管理，住宅共有部分由物業服務企業統一負責維護管理，其費用由全體產權人分攤。自然，電梯運行維護費用也應由全體產權人分攤。
問：物業應該幫忙代收快遞嗎?
答：一般情況下，如果業主沒有和物業企業簽訂代收代管協議或交納保管費用，物管人員或保安并無義務代簽收業主包裹;若在業主授權或征得業主同意下代簽收了包裹，那么物業人員或保安就必須承擔代為保管的職責和義務，假如這一過程中不慎造成包裹丟失或損壞，那么代簽人就需要承擔相應責任。
問：小區的車位所有權到底屬于誰?
答：《物權法》第七十三條規定，建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。
“《物權法》第七十四條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”
問：車輛停放時，車主享有什么樣的權利?假如車輛丟失，物業服務企業應該承擔什么樣的責任?
答：車主享有車輛停放及對物業人員服務態度的投訴權利等。至于車輛丟失的賠償問題,要看具體原因,如果物業人員履行了正常的安全防范義務，不存在失職情形，業主不能要求物業企業承擔賠償責任。如果物業企業有明顯的失職情形，并且這種失職與業主存在一定的因果關系，則物業企業有可能要承擔一定的賠償責任。
問：業主家里跑水了，物業應負什么責任?
答：物業服務企業以提供物業服務業務為宗旨。企業所應履行的、承擔的責任、享有的權利均由《臨時管理規約》賦予并作明確規定。假如跑水是因物業企業違反法律及相關的契約規定造成的，物業企業應承擔相應的責任，反之，則不應承擔事故責任。
問：業主委員會的成員必須是業主嗎?
答：是的。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、公正廉潔、具有一定組織協調能力、能夠主動履行業主義務的業主擔任。業主委員會委員本人、配偶及其直系親屬不得在本物業管理區域內的物業服務企業中兼職或者與該物業服務企業有其他利害關系。
問：業主委員會可以與物業服務企業解除合同嗎?
答：業主委員會不可以擅自與物業服務企業解除合同，業主委員會與物業服務企業解除合同必須經業主大會授權，即經過全體業主過半數同意方可。
問：何時可以收取物業服務費用?
答：房屋交付買受人之前發生的物業服務費，由建設單位承擔;房屋交付買受人之后發生的物業服務費，由買受人按照前期物業服務合同約定的物業服務收費標準承擔。
房屋達到交付條件，買受人延遲接受房屋交付的，前款規定物業服務費發生的起止日期自建設單位催告買受人接受交付的期限結束次日起計算。建設單位不得與買受人約定減免物業服務費。任何人不得以房屋空置、沒有住等理由拒交物業費。
問：不交物業費，物業企業有權停水停電嗎?
答：供水、供電合同的雙方當事人為業主與供水、供電公司;物業服務合同的雙方當事人為業主與物業企業，兩者處于不同的法律關系中。
停水停電的權利是供水、供電公司的一項重要合同履行抗辯權，物業企業不是供水供電合同的主體，自然不享有供水供電權。在物業服務合同中，約定在業主欠繳物業費的情況下，物業企業可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于涉他條款，依據合同相對性原則，這種條款應征得權利人的同意，否則為無效條款，業主反而可以追究物業企業的侵權損害賠償責任。在這種情況下，如果物業企業擅自停水停電給供水、供電公司造成損失的，供水供電公司也可以向物業企業索賠。
問：房屋有質量問題，業主能拒交物業費嗎?
答：在物業服務法律關系中，業主應該向物業企業給付物業費，業主是債務人，物業企業是債權人;而在房屋買賣關系中，業主是債權人，開發商是債務人。業主不能要求物業企業為開發商前期的建設質量等問題負責，因此不能以物業費來抵銷前述遺留問題產生的損失。應該按照合同約定向物業企業給付物業費。
至于前期出現的遺留問題，如果保修服務可以解決的，通過保修服務解決。保修服務解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應該由開發商負責解決。開發商應該按照國家法律、法規、合同約定等，承擔相應的民事責任。
問：交房后一直未裝修，是否應交納物業費?
答：在物業企業書面通知業主交費后，就算業主一直未裝修居住，也應當交納物業費。
最高人民法院已經頒布了司法解釋，《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定：“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”
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